Mieszkania w aglomeracji katowickiej zdrożały o 85% w 5 lat.
Metr kwadratowy mieszkania najwięcej kosztuje w Warszawie, ale to w rejonie Katowic od 2020 do 2025 roku ceny na rynku pierwotnym w ujęciu procentowym urosły w najszybszym tempie. Zaglądamy do danych, aby przekonać się, jak aglomeracja katowicka plasuje się na tle pozostałych miast oraz jaki metraż był i jest dostępny za średnią pensję. Mimo znacznego spadku okazuje się największy spośród największych miast.
Analiza zmian średnich cen mieszkań w największych miastach Polski w latach 2020-2025 wykazuje, że poszczególne metropolie zajmują stałe pozycje w rankingu cenowym. Warszawa wciąż pozostaje liderem, tuż za nią utrzymują się kolejno: Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań oraz Łódź. Na końcu zestawienia plasuje się aglomeracja katowicka, która jednak notuje rekordowe procentowe wzrosty cen.
Konurbacja górnośląska – lider wzrostów procentowych
W roku 2020 w aglomeracji katowickiej metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował średnio 6 021 zł, w 2025 – już 11 168 zł. Dla porównania przed pięciu laty w Warszawie płacono przeciętnie 10 625 zł, obecnie 17 854 zł. W Krakowie średnia cena wzrosła z 9 481 zł zł do 16 583 zł, w Trójmieście z 9 231 zł do 16 377 zł, we Wrocławiu z 8 689 zł do 14 787 zł. Bliżej poziomów cen z rejonu Katowic plasują się Poznań (z 7 672 zł do 13 425 zł) i Łódź (z 6 513 zł do 11 486 zł).
Choć ceny mieszkań na rynku pierwotnym w konurbacji górnośląskiej pozostają na relatywnie niskim poziomie, towarzyszą im najwyższe w kraju wzrosty w ujęciu procentowym. W latach 2020-2025 przeciętny poziom cen wzrósł tu aż o 85%. Drugie miejsce w tym zestawieniu zajmuje Trójmiasto (+77%), a trzecie Łódź (+76%). Kolejne miejsca zajęły ex-aequo Poznań i Kraków (+75%). Szóstą lokatę zajął Wrocław (+70%), a ostatnią, siódmą, Warszawa (+68%). W stolicy mieszkania są więc najdroższe, ale dynamika ich cen okazuje się obecnie proporcjonalnie słabsza – to więc odwrotny trend niż w rejonie Katowic. – Łączny wzrost cen w gospodarce dla 2021 roku, 2022 roku, 2023 roku, 2024 roku oraz pierwszych czterech miesięcy 2025 r. według danych GUS wyniósł 41%. Nominalne zmiany cenowe ze wszystkich analizowanych rynków były wyraźnie większe, co potwierdza, że nowy metraż podrożał w ujęciu realnym – podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jaki metraż za przeciętną pensję? Największy w kraju, choć bardzo zmalał
Krzywe, które ilustrują przebieg podwyżek w poszczególnych miastach, mają układ równoległy. Dlaczego? – Istnieje dość wyraźna relacja między cenami metrażu oraz lokalnym poziomem płac. Raczej zbliżone tempo wzrostu płac w największych miastach wpływa na stabilizację różnic cenowych między rynkami, podobnie jak brak dużych lokalnych różnic w zakresie np. bezrobocia i oprocentowania kredytów mieszkaniowych – wyjaśnia analityk.
Wobec tych zróżnicowań warto sprawdzić, jaką siłę nabywczą na rynku pierwotnym miała przeciętna pensja z danego ośrodka. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2020 roku ogółem przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w Katowicach wynosiło 6526 zł, w kwietniu 2025 – 10 266 zł. Przed pięciu laty pozwalało to na zakup 1,08 mkw nowego mieszkania w aglomeracji katowickiej, dziś 0,92 mkw. Choć nastąpił tu drugi (po Wrocławiu) największy spadek metrażu dostępnego za przeciętną pensję, mimo wszystko wynik Katowic jest najlepszy spośród analizowanych miast. Na kolejnych miejscach tym rankingu plasują się: Łódź (spadek z 0,85 do 0,73 mkw) ex-aequo z Poznaniem (z 0,80 do 0,73 mkw), Kraków (jedyne w zestawieniu wahnięcie w górę, z 0,68 do 0,69 mkw), Trójmiasto (z 0,70 do 0,68) i Wrocław (największy w zestawieniu spadek, z 0,82 do 0,66) oraz ostatnia w rankingu Warszawa (z 0,67 do 0,62 mkw).
Rynek pierwotny w aglomeracji katowickiej. Ponad 2 razy więcej ofert w 5 lat
Na tle roku 2020 obecnie oferta mieszkań nowych w rejonie stolicy Górnego Śląska bardzo się rozwinęła. Przed pięciu laty na nabywców czekało 4165 lokali mieszkalnych, dziś jest ich 11101. W samych Katowicach aktualnie dostępnych jest 6205 nowych M, rok do roku to wzrost oferty aż o 69%.
